Недвижимость с историей — инвесторы оценили потенциал рынка ОКН в Санкт-Петербурге

К 2030 году в России планируется восстановить около 3,5 тысяч объектов культурного наследия (ОКН). Потенциальный объём необходимых инвестиций оценивается в 1,7 трлн рублей, причём две трети этой суммы должен составить частный капитал. Эти цифры озвучили участники профильного форума «Особняк. Инвестиции в наследие», прошедшего в петербургском Особняке Мясникова. Ключевой вывод экспертов: данный сегмент в стране пока не сформирован как самостоятельный рынок недвижимости, поэтому оценивать окупаемость исторических зданий по стандартным девелоперским лекалам новостроек невозможно.

Генеральный директор компании Лендевелопмент Александр Дёмин отмечает, что дефицит свободных пятен застройки в мегаполисах и либерализация законодательства всё сильнее подталкивают бизнес к покупке памятников архитектуры. При этом главным партнёром для инвестора становится не консультант, а опытный подрядчик.

«Можно выбрать неидеальный объект и успешно завершить проект. Но, выбрав неверного подрядчика, прийти к правильному результату невозможно», — подчёркивает Александр Дёмин. Как проверить команду? Эксперт рекомендует оценивать открытость на интервью и лично запрашивать контакты прошлых заказчиков.

Финансовую сторону вопроса усложняет жёсткая позиция банков. По словам руководителя агентства РеФи Рената Хилажева, государственная программа «1000 объектов культурного наследия» пока обеспечила лишь около 25 кредитных сделок на 5 млрд рублей. Банковские структуры требуют от заёмщиков абсолютно прозрачного баланса и безупречной деловой репутации. Создание изолированных проектных компаний (SPV) без связи с действующим бизнесом или оптимизированная отчётность часто приводят к отказам.

Реальная экономика подобных проектов сильно разнится в зависимости от выбранной функции:

Жилой сегмент премиум-класса. В элитном доме «Три Грации» на Потёмкинской улице в Санкт-Петербурге от ГК Еврострой цикл реставрации занял пять лет. Из 22 резиденций 17 уже проданы, а средняя стоимость квадратного метра варьируется от 1 до 1,4 млн рублей. Пятизвёздочное управление отреставрированным объектом обходится в 400–500 рублей за метр.

Культурно-общественные пространства. Сам Особняк Мясникова площадью 4,7 тыс. кв. м был выкуплен в 2020 году за 550 млн рублей. За счёт проведения собственных концертов, маркетов и аренды площадка вышла на самоокупаемость за 2 года и 8 месяцев, а прогнозируемый срок полного возврата инвестиций составляет 8,5 лет. Другой пример — креативный кластер СЕНО площадью 20 тыс. кв. м, запущенный за два с половиной года, который сейчас генерирует стабильный трафик до 7,5 тысяч человек в день.

Отельный бизнес и многофункциональные комплексы. По данным инвестиционно-строительной компании Inreit, доходность исторических отелей в 2025 году составила около 14% годовых при среднегодовой загрузке номеров в 86%. В свою очередь, председатель профильного комитета НОПСМ Ранэль Зинатуллин указывает на высокую эффективность гибридных моделей. В Уфе объединение под крышей одного памятника архитектуры двух иммерсивных музеев, кафе и детективного ресторана позволило увеличить ежемесячную выручку объекта с 2 до 5 млн рублей по сравнению со стандартным отельным сценарием.

«На объекте культурного наследия встаёт вопрос: зачем, для кого и как на этом заработать. Можно выгодно купить объект — и очень дорого ошибиться», — предупреждает Ранэль Зинатуллин. Он рекомендует закладывать до 40% бюджета на непредвиденные расходы и никогда не экономить на предварительном обследовании конструкций. Без коммерческой эффективности сохранение памятников невозможно: «Минкульт не может дать денег на все объекты, а бизнес не будет инвестировать там, где нельзя заработать». 

Архитектурные и инженерные технологии также диктуют свои правила. Соучредитель бюро Full House Design Мария Иванова-Сорокина поделилась кейсом оформления интерьеров Особняка Мясникова: из-за строгого запрета на любое вмешательство в конструктив стен реставраторам пришлось использовать накладные антивандальные панно, достоверно имитирующие живопись XIX века.

Что касается материалов, коммерческий директор компании Рунит Евгений Максимов напомнил об опасности применения цементных штукатурок на историческом кирпиче — это приводит к быстрым трещинам. Проектам необходимы исключительно паропроницаемые известковые составы. А проблему климатического контроля без штробления стен и установки радиаторов решает интеграция лучистых потолочных панелей: такое невидимое вентилирование уже успешно работает в одной из подмосковных усадеб.

Следующий диалог инвесторов и специалистов организаторы запланировали провести 10 декабря в Москве.

В интерьерах особняка Мясникова, где царит необарокко, приходит в голову мысль, что октябрьский переворот случился не просто так. Но это мне, а у частных инвесторов, скорее всего, другое восприятие, и бесконечные золочёные узоры внушают им оптимизм.