Евгений Пьянзин (SRG): «Наша задача — не упростить архитектуру, а удержать баланс»

Корр. Евгений, на Форуме технических заказчиков Вы объяснили мне, что в процессе аудита с проектировщиками общаются проектировщики Технического заказчика. Перед ними изначально стоит задача «приземлить» архитектуру или по каждому кейсу принимается отдельное решение? От чего оно зависит?

Е.П. Если под «приземлить» мы понимаем проверку архитектурных решений с точки зрения их технической реализуемости, стоимости, сроков и дальнейшей эксплуатации, то да — это одна из функций команды Технического заказчика. Но степень такого вмешательства определяется индивидуально, исходя из конкретного проекта.

Есть проектный институт, который разрабатывает документацию, и есть команда Технического заказчика, в составе которой работают наши проектировщики. Они не заменяют институт, а выступают на стороне Заказчика: контролируют принимаемые решения, проверяют их техническую реализуемость, стоимость и соответствие концепции, а также напрямую взаимодействуют с проектировщиками по возникающим вопросам.

Изначальной задачи просто «приземлить» архитектуру нет. На старте мы вместе с Заказчиком определяем ключевые приоритеты и ограничения проекта — концепцию, класс объекта, бюджет, сроки и требования к будущей эксплуатации. Уже исходя из этого наши проектировщики оценивают решения института. Если решение соответствует концепции и экономике проекта — оно сохраняется. Если мы видим избыточную стоимость, сложность реализации или потенциальные риски, совместно с институтом рассматриваем альтернативы.

Таким образом, наша задача — не упростить архитектуру, а удержать баланс между архитектурной концепцией, качеством, стоимостью, сроками и технической реализуемостью. По сути, проектировщики Технического заказчика выступают квалифицированными представителями Заказчика в диалоге с институтом — чтобы Заказчику не приходилось самому погружаться во все технические детали.

Вот наглядный пример: архитектор рисует красивое здание — легкое, стеклянное, с эффектными деталями. Проектировщики Технического заказчика смотрят на это и думают не про красоту, а про стройку: выдержит ли, влезет ли в бюджет, будет ли безопасно. Их задача — сохранить стиль, но сделать проект реальным: заменить огромные стекла на удобные, усилить конструкции и добавить то, без чего здание просто не построить.

Корр. Из Вашего опыта проведения ТЦА — какие самые частые и дорогие ошибки совершаются на этапе проектирования, которые затем «всплывают» на стройплощадке? Можно ли их предотвратить, и если да, то как?

Е.П. Можно выделить несколько групп ошибок. Первая — несогласованность решений. Например, решения по инженерным сетям не согласуются с конструктивными решениями здания, в связи с чем уже в процессе строительства приходится корректировать проектную документацию.
Вторая — некачественная проработка исходных данных и инженерных изысканий. Ошибки в инженерно-геологических или геодезических изысканиях, данных о существующих сетях, технических условиях или характеристиках площадки способны привести уже не к локальной корректировке, а к куда более существенным изменениям — таким как изменение фундаментов, конструктивной схемы или инженерных решений. Это одна из наиболее дорогих категорий ошибок.
Третья — некачественное проектирование или недостаточная проработка проектных решений. Кроме того, встречаются ошибки в чертежах, спецификациях и сметах: где-то завышены объемы, где-то не учтены работы и т. д.
Четвертая — поздняя проработка оборудования. Первоначально в проекте могут быть не конкретизированы модель и марка. В процессе строительства вводят уточнения по модели, и выясняется, что требуются другие нагрузки, мощности, вентиляция, фундаменты, проемы или подключения. Особенно дорого это обходится на промышленных, гостиничных и медицинских объектах.

Предотвратить эти ошибки можно, если проводить аудит не после завершения проекта, а параллельно проектированию — как в рамках ТЦА, так и в рамках типовых услуг Технического заказчика, осуществляющего входной контроль документации. Кроме того, существует типовой мониторинг ее разработки: сроки, качество.

Корр. Насколько сильно за последние годы изменилась «начинка» современных российских МФК и жилых комплексов? Удаётся ли сегодня замещать сложные фасадные решения или инженерные системы без потери эстетического и эксплуатационного качества?

Е.П.«Начинка» изменилась достаточно существенно, но я бы называл это не просто импортозамещением, а перестройкой технической модели проекта. По многим позициям рынок адаптировался: появились качественные российские решения, активно используются производители из Азии и других стран. Сегодня заменить фасадный материал или отдельную инженерную систему зачастую можно без заметной потери качества.

Ключевой вопрос здесь — сохранение проектных характеристик. Когда мы рассматриваем замену в рамках аудита, важно проверить не только цену. Нужно сопоставить производительность и надежность, срок службы, наличие сервиса и запасных частей, стоимость дальнейшей эксплуатации и многие другие факторы. Особенно осторожно нужно подходить к сложным фасадам, лифтовому оборудованию, автоматике и комплексным инженерным системам. Здесь простая замена одного бренда другим иногда приводит к необходимости перепроектирования смежных решений. Качественное импортозамещение — это не поиск более дешевого аналога.

Это фактически value engineering: мы должны сохранить архитектурный замысел и потребительские характеристики объекта, но при этом получить технически реализуемое решение с понятной стоимостью, сроками поставки и эксплуатацией на протяжении всего жизненного цикла.

Корр. Как ТИМ (BIM-технологии) и цифровые двойники зданий помогают защитить инвестора от рисков и недобросовестных подрядчиков (если помогают)? Стала ли стройка в России по-настоящему прозрачной или «ручной контроль» на площадке всё ещё незаменим?

Е.П. BIM/ТИМ и цифровой двойник не отменяют строительный контроль, а делают его более предметным и доказательным. Их главное преимущество — возможность связать проект, график, стоимость и фактическое выполнение в единую систему. Например, подрядчик предъявляет объем работ к оплате. Мы можем сопоставить его не только с КС-2, но и с BIM-моделью, календарным графиком и фактической фото-, 360°- или лазерной фиксацией объекта. Инвестор получает ответ не просто на вопрос «сколько денег освоено», а на более важный: соответствует ли объем затрат реальной физической готовности объекта. Это снижает возможности для манипуляций с объемами, позволяет раньше видеть отставания и дает более объективную картину проекта.

Но полностью отказаться от человека пока нельзя. Цифровая модель показывает, что и где должно быть построено, системы мониторинга — что фактически появилось на объекте. А оценить качество выполнения, скрытые работы, соблюдение технологии и причины отклонений во многих случаях должен инженер. Поэтому наиболее эффективная модель сегодня — не «цифра вместо строительного контроля», а цифровой строительный контроль: инженер плюс BIM/ТИМ плюс объективная фиксация площадки плюс финансовые данные.

Стройка стала значительно прозрачнее, чем несколько лет назад, но говорить о полной прозрачности пока преждевременно. Будущее — не за выбором между цифровым и ручным контролем, а за их сочетанием.

Корр. Вы выступаете за реформирование системы СРО. Как текущая ситуация с кадрами и допусками влияет на рынок девелопмента? Что именно следует предпринять теперь?

Е.П. Проблема СРО сегодня не только в самой системе допусков, а в том, насколько эта система действительно подтверждает реальную компетентность компании и конкретных специалистов. Сам по себе допуск еще не гарантирует качество работы. Для девелопера гораздо важнее понимать, кто конкретно будет выполнять проект: какая команда, какой у нее опыт, какие реализованные объекты и кто несет персональную ответственность за результат. При этом проблему усиливает кадровый дефицит: хорошие инженеры, проектировщики, специалисты строительного контроля и руководители проектов становятся дефицитным ресурсом, а рынок иногда сталкивается с ситуацией, когда формальные квалификационные требования соблюдены, но фактической компетенции команды недостаточно.

Поэтому реформирование системы СРО, на мой взгляд, должно идти не в сторону увеличения количества формальных требований, а в сторону проверяемой профессиональной ответственности. Нужно сильнее связывать допуск с реальным опытом компании и конкретного специалиста: какие объекты он реализовал, какой сложности, в какой роли, были ли нарушения, аварии, существенные замечания, страховые случаи. Необходимо развивать независимую оценку квалификации, но делать ее максимально практической: инженера нужно оценивать не только по знанию нормативной базы, но и по способности принимать решения на реальном объекте.

Для девелопера качественная система СРО должна работать как фильтр риска. Сегодня она во многом отвечает на вопрос, имеет ли компания право выполнять работу. В перспективе она должна отвечать на более важный вопрос: способна ли эта конкретная команда качественно выполнить именно этот объект. То есть речь о переходе от допуска к деятельности к подтверждению компетенции: не просто «можно строить», а «есть доказанный опыт, люди и ответственность за результат».

Корр.К какому формату взаимодействия внутри проектной команды должны готовиться девелоперы, архитекторы и инженеры в ближайшие годы? Какие новые требования рынок предъявляет к их совместной работе?

Е.П. Раньше проектная команда работала последовательно: архитектор разработал решение, передал конструкторам, затем подключились инженеры, а строители получили уже почти готовый проект. Сейчас эта схема меняется. Все больше проектов делается параллельно: девелопер, архитектор, конструктор, инженеры, технический заказчик — а в ряде случаев и будущий подрядчик — подключаются к проекту значительно раньше и принимают ключевые решения совместно.

Это соответствует и развитию российских стандартов: ГОСТ Р 57363-2023 «Управление проектом в строительстве» предусматривает формирование проектной команды с четкими зонами ответственности и полномочиями, а также единое информационное пространство проекта. Экспертов рекомендуется вовлекать уже на ранних стадиях — чтобы выявлять риски до начала строительства, а не разбираться с ними, когда объект уже в работе.