Имидж и статус района глазами девелопера

Корр. Имидж и статус района формируют восприятие территории у покупателей и инвесторов, влияя на спрос, ценность недвижимости и успешность проектов на рынке, при этом архитектурная среда напрямую связана с моделями поведения людей. Как именно она формирует социальный капитал и как девелопер может управлять этим?

Офис продаж SEZAR GROUP

О.Г. То, что архитектура способна влиять на социальные паттерны людей и менять характер их взаимодействия с территорией, факт. Показательный пример. Около нашего нового офиса продаж рядом с въездом на строительную площадку ЖК СЕЗАР СИТИ буквально несколько кв. метров благоустроенной территории: мощеный тротуар, цветники, скамьи для отдыха, атмосферная вечерняя подсветка, и этот «островок» стал местом встреч. Рядом стройка, и пока еще преобладает промышленное наследие, но появилось красивое место, оно уже притягивает людей.

Здесь общаются пары, из нашего жилого комплекса «Династия» мамы с малышами ходят посмотреть на грузовики и экскаваторы с ковшами, которые вызывают у детей восторг. Так происходит, потому что создана безопасная среда, где приятно встретиться с друзьями, остановиться и ответить на звонки и сообщения, поиграть и покатать с детьми машинку, и где в любой момент можно зайти в офис продаж, зная, что это здесь всегда рады гостям, предложат чай/кофе, все необходимое, чтобы перепеленать и покормить ребенка. Для девелопера социальный капитал крайне важен.

Каждый довольный компанией человек: житель, гость, сотрудник компании-партнера — это потенциальный покупатель в перспективе, а социальный капитал объектов складывается в ту самую репутацию, которая формирует имидж девелопера и имидж места, повышая его стоимость. Управление социальным капиталом — прямая компетенция девелопера. Дома, бизнес-центры, общественные пространства, магазины и кафе — это в конечном итоге не здания, а люди.

Именно у девелопера есть глубокое понимание «из первых уст», что именно востребовано: накопленная практика на основе опыта уже реализованных проектов, живая обратная связь от тех, кто выбирает недвижимость, кругозор решений, в том числе международный. Работая над проектом, мы мыслим значительно шире задачи просто построить здание. Уже на уровне первых ТЗ при проектировании мы формулируем, какие потребности будут у аудитории, и ориентируем решения с учетом специфики комьюнити, которое здесь сложится.

Корр. Поскольку архитектура способна менять характер взаимодействий между людьми, важно понять, какие механизмы и конкретные решения делают пространство комфортнее и безопаснее, повышая имидж района и социальный статус проекта.

Двор-амфитеатр ЖК «СЕЗАР СИТИ»

О.Г. Комфорт и безопасность — по большому счету работа с уровнем базовых потребностей. Механизмы и решения складываются из продумывания социальных сценариев и моделей поведения той аудитории, на которую мы работаем.

На микроуровне – это, например, работа с планировочными решениями квартиры. Нам важно каждую оценить «глазами» того, кто будет в ней жить. Пройти весь путь: зайти, расположить одежду в гардеробной, вымыть руки, встретиться с семьей в гостиной, поиграть с ребенком в детской и т.д. Аналогичные приемы и при работе с другими масштабами: удобно заехать в паркинг, встретиться с соседом в лобби, пригласить друзей в уличную гостиную провести вечер у очага, пообщаться с другими мамами у детского комплекса, пока играет ребенок, поработать с ноутбуком или посидеть с кроссвордом в тихом месте — необходимо в рамках одного проекта найти и уложить решения большого количества задач для каждого.

Следующий уровень — сценарии возможностей за пределами жилого комплекса: выход в кафе, с питомцем на прогулку, в парк с семьей, путь в образовательные, спортивные и развлекательные центры.

Корр. Так как планировка и организация пространства влияют на локальные связи, а развитые сообщества повышают доверие, взаимопомощь и устойчивость района, можете ли вы уточнить, какие решения с вашей точки зрения наиболее эффективно способствуют их формированию?

О.Г. Жизнь в аккуратном, чётко продуманном мире, где удобно, приятно и красиво, влияет на самоощущение и социальные паттерны поведения. Многократно подтверждено исследованиями психологии, экспериментами и практикой: в зависимости от того, в какую среду погружен человек, меняются его привычки и поведенческие особенности. Один из приоритетов — четкое и однозначное деление территории на зоны с функциональным назначением.

Любому должно быть интуитивно понятно, где место для детей, где для спорта, где центры притяжения и площадки для сборов расширенным составом, а где приватные пространства для более уединенного общения или возможности побыть наедине с собой. Никто не пойдет на детскую площадку загорать в купальнике.

Для пикника мы интуитивно ищем газон с лежаками. Отсутствие чёткого деления и наличие невнятных пустырей приводит к разногласиям и конфликтам интересов, когда одни используют «свободный» склон как место для выгула собак, а для кого-то это горка для ребенка. И наоборот: четко сформулированное «место встречи» по интересам, где удобно и красиво, становится точкой притяжения, основой для комьюнити, развития позитивных социальных явлений, имиджа локации.

ЖК «СЕЗАР СИЛИКА»

Корр. Как бизнес и инвесторы учитывают нематериальные эффекты, такие как доверие, качество коммуникаций и снижение напряженности при оценке успешности проектов?

О.Г. Компания в любой сфере бизнеса, которая работает «в долгую», методично и системно инвестирует в нематериальные активы, хорошо осознавая, что ее капитал во многом базируется на них. Например, на репутации. Мы видим, что в каждом новом проекте 25-30% покупателей квартир приобретают недвижимость SEZAR GROUP повторно, по рекомендации или побывав однажды у кого-то из знакомых. Инвестиции в формирование качественной среды повышают имидж и стоимость недвижимости в локации впоследствии. В 2016 году, когда мы выводили на рынок ЖК «Династия», в адрес SEZAR GROUP звучал скепсис, что проект с топовыми для бизнес-класса характеристиками и запоминающейся архитектурой уместнее в ЦАО, чем в районе Хорошевского шоссе.

Прошло несколько лет, и застройка территории складов «Красная Пресня» в 200 метрах от ЖК «Династия» проектами бизнес- и премиального классов воспринимается уже как естественная норма. Управлять глобальными процессами девелоперу позволяет сосредоточенность в одной локации. В портфеле перспективных проектов SEZAR GROUP более 70% приходится на недвижимость в границах «Большого Сити», что позволяет нам последовательно повышать класс и стоимость зданий. Более того, мы делаем проактивные шаги, дополняя жилую, офисную и торгово-развлекательную инфраструктуру принципиально новыми для мегаполиса центрами притяжения. Например, в составе застройки, где анонсирован премиальный жилой комплекс «СЕЗАР СИЛИКА», появится прогулочная территория с арт-скульптурами и ТРЦ, в котором будут уникальные для России пространства для музыкальных шоу и оранжерея-дендрарий, где круглый год можно будет организовать пикник в тени редких для средней полосы растений.

На территории, где строится жилой комплекс бизнес-класса «СЕЗАР СИТИ» и скоро начнется строительство премиального проекта «СЕЗАР БУДУЩЕЕ», в числе общественной инфраструктуры будет, в том числе, фуд-молл, который мы запланировали как центр событий в сфере ресторанного искусства. Т.е. мы как девелоперы повышаем ценность локации, и вносим существенный вклад в развитие и имидж «нового центра» Москвы за счет создания уникальных привилегий в знаковой для нас и города локации.

Приватный двор на стилобате в Клубном доме Full House. Фото реализованного проекта

Корр. С какими основными барьерами сталкиваются девелоперы, стремясь увеличить социальный капитал проекта? Какие нормативные, экономические и социальные барьеры могут мешать современным девелоперам усиливать социальный капитал?

О.Г. Нормативные требования являются не барьерами, а правилами игры, и их наличие для отрасли и общества скорее плюс, чем минус. Например, мы приветствуем запрет на студии и малогабаритные квартиры. Мы полностью согласны с тем, что современные дома должны быть без глухих ограждений, и своей практикой неоднократно доказали, что необходимую для жителей приватность территории возможно обеспечить в проекте любого масштаба, если поставить такую задачу в число приоритетов.

В комплексах зданий мы стараемся спрятать приватные дворы за контуром домов, которые выступают естественным ограждением, а, например, в Клубном доме Full House, где участок застройки всего 0,8 га, приватная территория для прогулок приподнята на кровлю стилобата, и не просматривается с земли.

Корр. Мировой опыт показывает, что организация пространства формирует поведение людей, а ошибки в планировке могут маргинализовать новые районы и отпугнуть инвесторов и покупателей. Какие ошибки чаще всего встречаются при создании общественных зон и как их избежать?

О.Г. Как уже отмечалось выше, одной из ошибок является пустое пространство с неопределенным функциональным назначением. По этой же причине к числу ошибок можно отнести решения, которые не учитывают сезонность. Красивые открытые пространства с клумбами зимой превращают в такие же пустыри. В нашем климате в общественных пространствах важны места с защитой от ветра, дождя и солнца, с возможностью круглогодичной эксплуатации. Например, в наших премиальных жилых комплексах «СЕЗАР СИЛИКА» и «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» уличные коворкинги и кабинеты с системой обогрева позволят комфортно пользоваться ими, в том числе, зимой. По результатам наших исследований, в числе решений, которые всегда находят позитивный отклик у потенциальных покупателей квартир, подогрев скамей и пешеходных маршрутов.

Корр. Какие зарубежные подходы к улучшению имиджа проекта возможно адаптировать в России?

О.Г.Мы сейчас смело можем говорить о том, что многим зарубежным проектам есть чему поучиться в России. Да, в свое время мы перенимали европейский опыт тактического урбанизма и нежилых первых этажей. Но довольно быстро осознали свою специфику и докрутили хорошие идеи до максимума. У нас более суровый климат. Мы более социальные, нам важна атмосфера добрососедства, среда для развития комьюнити и социального сближения. Не последнюю роль сыграла конкуренция.

Это серьезный двигатель вперед, который заставляет каждого девелопера изобретать новые формы и возможности. Причем высокую планку задал город: проектируя жилые комплексы бизнес- и премиум-класса мы обязаны найти решения, с которыми приватная территория будет принципиально отличаться от общественной набережной, которой могут воспользоваться все желающие.

Зеленые гостиные в ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ»

Корр. Какие архитектурные и планировочные решения в ближайшие 10–15 лет будут помогать поддерживать статус районов?

О.Г. Это обязательно климатическая адаптивность, развитие зелёных каркасов, комбинации современных технологий и экологичных материалов — стекла, дерева, металла. Сейчас активно развивается цифровая интеграция, и умные решения выходят за пределы квартиры. В премиальной недвижимости мы работаем с пространствами уже на уровне эмоций и чувств, создавая вау-решения, которые будут задавать атмосферу и настроение.

В премиальном комплексе «СЕЗАР БУДУЩЕЕ», например, будут паровые гейзеры оригинальной формы с множеством заложенных шоу-сценариев, а в уличной гостиной — располагающий к диалогу домашний очаг. Можно прогнозировать, что все эти тенденции в той или иной мере найдут отражение при планировании общественных пространств.