«Серый пояс» в хаосе

На текущий момент около 20% промышленных территорий прошли через редевелопмент, 60% территории сохраняют ту же функцию, 20% представляют собой нереновированную смешанную застройку или неиспользуемые территории. Не менее 30–40% и далее будут сохранять своё функциональное назначение: на них сейчас располагаются объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны специального назначения, часть коммерчески успешных предприятий, у которых есть спецтребования к размещению или нет стимулов к переезду, и отдельные коммунально-складские зоны. Около 35% «Серого пояса» потенциально подходят для дальнейшего редевелопмента.

Эксперты «Урбаники» в своем отчете, в котором проанализированы стратегии развития этих территорий с учетом генплана 1987 года и ряда других документов, отмечают, что большинство из обозначенных еще 35 лет назад проблемы реновации промзон с активным развитием города либо усугубились, либо остались нерешенными.

Из исследования ИТП «Урбаника» следует что несмотря на то, что в течение обозначенного времени неоднократно появлялись тематические исследования и предложения, сегодня становится очевидно: «Серый пояс» не получил никакого комплексного и рационального развития территории, и можно говорить о стихийной и во многом хаотичной реновации.

Осуществлённый редевелопмент выразился в развитии жилой и общественно-деловой функции. Площадь, занятая данными типами застройки, в два раза превысила планы (согласно генплану 1987 года). При этом застройка осуществляется, как правило, не комплексно, а разными девелоперами, которые проектируют свои дома и жилые кварталы в выделенной границе практически без учета окружающей среды и загрузки транспортной инфраструктуры.

«По сути, мы наблюдаем приход в центр города «нового Кудрово» – внутри кварталов может быть все отлично, но они практически не встроены в основную городскую среду. Одна из ключевых проблем, которая очевидна уже сейчас – это транспорт. Территории «Серого пояса» во многих случаях довольно слабо обслуживаются наземными видами общественного транспорта, количество станций метрополитена здесь также невелико. Конечно, последние 30 лет дорожно-транспортная инфраструктура Петербурга развивалась активно – были введены в эксплуатацию ЗСД, КАД, появились новые выезды из города, участки улично-дорожной сети в новых районах. Но в бывших промзонах практически ничего не изменилось, транспортное развитие проходило крайне ограниченно вместе с ликвидацией подъездных ж/д путей», – комментирует Федор Коньков, управляющий партнер ИТП «Урбаника».

Только для 3% территорий редевелопмент соответствует решениям Генплана 1987 года (при оценке по конкретным функциям). В результате редевелопмента не появилось ни одной зелёной зоны или парка (при плане 6%). Более 20% территорий в том или ином виде деградировали.

В развитых районах города практически не осталось мест под жилую застройку, и освоение бывших промышленных территорий девелоперами активно идет с 2005 года. На первичном рынке недвижимости в Петербурге около 35-40% занимают новостройки, расположенные на бывших территориях «Серого пояса», в основном в Адмиралтейском, Петроградском, Центральном, Красногвардейском, Невском и Калининских районах. Согласно действующим разрешениям на строительство, в городе к концу 2021 года должно появиться еще 1,96 млн м2 – к имеющимся более чем 12 млн м2 в новостройках «Серого пояса», большинство из которых составляет жилье комфорт- и бизнес-классов.
 
“«Урбаника» ставит целью в своем исследовании проследить и объективно оценить, как менялись и трансформировались исторические территории промышленного назначения в Петербурге в последние десятилетия. Что было заложено в генплане 1987 года, что удалось воплотить, а что пошло совершенно по другому пути развития, какой потенциал у действующих заводов и цехов. По мнению нас как исследователей, практически ничем из тех возможностей, что были доступны эти тридцать с лишним лет, городу не удалось воспользоваться в силу разных причин. И поэтому то, что у нас не застроен вообще весь «Серый пояс» жильем или коммерцией в текущем формате: мозаичной застройкой, без учета среды и развития зеленых зон, без комплексного решения проблем транспортной инфраструктуры и пр. – это не заслуга, а просто следствие того, что невозможно быстро всё застроить. Как, например, в случае с «Красным треугольником», у которого более 200 собственников и сложная нарезка земли. Но однажды и его кто-то выкупит и застроит, если продолжать жить в той логике, которая есть сегодня”, – отмечает Федор Коньков, управляющий партнер ИТП «Урбаника».